101大额回款招数 (2-1)

最开始吕乾惶恐不安，觉得自己恐怕过不了试用期，后来发现花钱也不难，能再苟几个月。等去了欧洲考察了一大圈，他这才明白海外那些豪宅为什么敢卖那么贵。对自己说的五十个亿销售额也不那么慌了。

回到国内再看自家项目，销售均价五万每平米真心一点都不贵，品质完全能媲美国外，价格还如此低廉，换成识货的客户，抢着买并非是妄想。

对于客户心态的拿捏，吕乾自己清楚，他犹豫的是，自己目前想出来的提前回款套路是否能打动林总。

林若妍以前忽悠吕乾入职，的确没说必须要在预售证拿到前就回款，可是成本和时间都不等人。

成本部早就按照目前的设计方案算出了成本，加上买地和营销花的钱，若是真的精装修交付，那每平米成本投入大数需要一万块，十万平米的项目成本投入就是十个亿，扣掉买地的八千万，营销一个亿的费用，后面还要持续投入八个亿以上。

这个精算的结论一出来，林若妍完全不心慌是不可能的。

好在她当时认为自己也就活到十月底，往后的事情听天由命，万一能卖出几套房子，就又有了后续盖楼的钱。房价也是水涨船高，越往后单价就越贵。

等等，林若妍的脑海中灵光一现，为什么要等预售证下来再卖房呢？

书中时代市场监管并不严格，尤其房产销售。这会儿京市户籍没有购房几套那种限制，甚至没有京市户籍也能买商品房，贷款容易申请，首付低到一折，炒楼花都还是新鲜的操作方法呢。

她看着吕乾日渐稀疏的头顶，莫名有点心疼了。之前这个工具人帮她花了不少钱，让她省心很多，现在她也不能将他逼入死胡同，要给他指点一条敞亮的路。

她组织了一下词汇，讲出了后世卖楼的一些特色手法：“好在咱们的豪宅项目就只有二百多套，也不需要立刻都卖出去，咱们细水长流慢慢来，一开盘先低于均价卖几套，往后每个月涨价一次，还要搞饥饿营销。”

吕乾以前卖别的货，知道一些类似的营销手法，不过他们这是卖房啊，没有预售证的时候空口白牙几千万的货值，真能卖的出去？

“你若是把预售证都拿到手了，二百多套摆在柜台里让人挑，别人选择余地很大，自然不稀罕。”林若妍点了一句。

吕乾若有所思。

林若妍又说：“如果把房子看成一种有投资价值的商品呢？你让目标客户相信，越早买越便宜，后面买的人就会贵，每个月都涨价，先买的人可以将买房资格加价卖给后面的人，击鼓传花早入场早赚差价，你觉得会有人来参与么？每个月就放五到十个购房资格号牌，可以少不能多，这才能让他们觉得机会难得。”

吕乾颤声道：“这不就是香江城那边的炒楼花么？”

所谓炒楼花，是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，获得认购资格，之后将这个资格转手卖给别人，从中赚取差价。

炒楼花属于期房炒作，以小钱博大钱，在楼市上升期，人们趋之若鹜，是楼市泡沫的主要制造手段。这手法最初是从香江城传过来的，那边施行期房制度，房屋只要满足预售条件，不需要现房状态便可以发售。

大陆的很多城市目前也借鉴了期房制度，高层建筑出正负零或者是盖出地面几层，就能申请到预售证，不需要等结构封顶。这也是为了大力推动房地产行业的发展，能让企业尽快回款，尽快开新盘。

林若妍解释道：“也不能算是典型炒楼花，我们做这个不能太过，京市也有人看着呢。咱们这个叫内部关系认购房号，给职工发福利。假设今年十一月底我们顺利拿到了预售许可证，时间也不要等太久，就能正式签购房合同了。只能说是打个时间差擦边球。”

吕乾最早学会卖楼就是在南方城市，香江城的情况很清楚，不过炒楼花的风险和危害他更清楚。这种事国家肯定会出台政策控制，万一他们被“制裁”呢？枪打出头鸟，他没敢提这个就是有此顾虑的。

他之前各种失败的经验中，不乏被政策手段制裁的阴影。

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