第203章 土地的意义 (4-3)

挂牌出让土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。我们天海东大街项目的土地，就是这么取得的。

协议出让土地使用权指出让方与受让方、也就是土地使用者通过协商的方式有偿出让土地使用权。应先用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式、付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。我们的世纪人家和世纪千禧就是这样获得的土地。

国家对出让的最高年限的规定：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年。”陆阡陌道。

“千百，你这么一说我就明白了。我再问问，除了上面这四种取得土地的方式，还有没有其他方式了？”

“除了这四种方式之外，还有国有土地使用权租赁和国有土地使用权作价入股两种方式也可以取得土地。

国有土地使用权租赁是指国家将一定期限内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点中，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次支付出让金有困难，或不需要长时期地使用土地者，满足了中小投资者地需要。

国有土地使用权作价入股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产流失问题，又为困难企业的改制改组创造了条件。这主要针对现有国有企业的划拨土地使用权需要改制时适用。

这两种方式，暂时我们还没有用过。”陆阡陌道。

“那我问问，哪些土地使用权必须通过招拍挂获得啊？”孙晓红问道。

“很多的。

供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

这些土地使用权必须通过招拍挂获得。”

“可是我们世纪人家和世纪千禧是通过建设用地使用权转让，使用权转让，有什么特别的要求吗？”孙晓红问道。

“有啊。

有明确明确规定：

以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合划拨用地目录的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理不符合划拨用地目录的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。”陆阡陌解释道。

“是这样啊，原来也是说转让就能转让的。行了，这些就够我消化一段时间的了。最后问你一个问题，我们常说的土地出让金指的是什么？”孙晓红问道。

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